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A través de este blog le mantendremos informado de las principales novedades jurídicas y de aquellas cuestiones legales que, en la práctica, puedan resultarle de especial interés.

La denominada nueva “Ley Hipotecaria”.

NoticiasPostado por ecuo-abogados jue, marzo 07, 2019 10:10:16



Recientemente el Congreso de los Diputados ha aprobado la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”, aunque realmente no es tal pues únicamente modifica esta en determinados extremos, que entrará en vigor una vez transcurran tres meses desde su inminente publicación en el BOE.

El objeto de esta ley es establecer ciertas normas de protección de las personas físicas (particulares) que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre: 1) bienes inmuebles de uso residencial, o 2) cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

A efectos de esta ley, se entiende por “prestatario” toda persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre los referidos bienes inmuebles; y se entiende por “prestamista inmobiliario” toda persona física o jurídica que, de manera profesional, conceda este tipo de préstamos (ej. entidad bancaria).

Esta ley, que incorpora con un retraso de casi tres años a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, abarca tres aspectos diferenciados: 1) contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas y otros agentes que profesional o comercialmente intervienen en el proceso de contratación de este tipo de crédito, completando el actual marco existente; 2) regula el régimen jurídico de estos prestamistas y agentes; y 3) establece un régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen una serie de disposiciones cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de la contratación hipotecaria y de su vida contractual, con el objetivo último de reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución en vía judicial de estos préstamos con la consiguiente pérdida de la vivienda. En este sentido, esta ley amplía el umbral de impagos (actualmente de 3 mensualidades de capital o intereses o cantidad equivalente) para que pueda iniciarse la ejecución del préstamo hipotecario, ya que para ello debe concurrir, durante la primera mitad de vida del mismo, nueve impagos mensuales o un número de impagos que suponga el 2% del capital concedido, o, si los impagos acontecen en su segunda mitad, exige el impago que suponga al menos el 4% del capital concedido o doce cuotas mensuales impagadas. Esta previsión normativa, respecto a los préstamos firmados antes de su entrada en vigor, podrá aplicarse si así lo desea el prestatario, lo que supone una de las pocas excepciones a su aplicación retroactiva.

En orden a la transparencia en la contratación del préstamo, la ley determina que durante los siete días previos a la firma del contrato, el prestatario deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas, con objeto que pueda comprender con exactitud aquello que contrata y el coste que le va a suponer la operación a medio y largo plazo. Asimismo exige al prestamista realizar una evaluación rigurosa de la solvencia del peticionario del crédito antes de concederle el mismo.

Por otro lado, con esta ley se prohíbe la posibilidad de aplicar el interés mínimo en las hipotecas variables, conocido como “cláusula suelo”, y hace un reparto de los gastos de la constitución de la hipoteca de modo que serán para el prestamista los gastos de gestoría, registro, notaría e impuesto de actos jurídicos documentados, y para el prestatario los gastos de tasación y los de su copia de escritura.

Como se observa la ley impone nuevas medidas restrictivas para los prestamistas, aumentando la carga burocrática para su concesión y el riesgo para la entidad bancaria, lo que puede tener un efecto disuasorio en la contratación de este tipo de préstamos al resultar, quizá, más complicado para el particular acceder a la financiación deseada para adquirir su vivienda y que tenga que pagar un precio (tipo de interés) mayor para compensar a las entidades bancarias lo no recaudado por otra vía con la operación.

José Román Morales Ros



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Comisiones de apertura y gastos hipotecarios

NoticiasPostado por ecuo-abogados mar, febrero 12, 2019 13:37:40



NOVEDADES SOBRE LA COMISIÓN DE APERTURA Y EL REPARTO DE GASTOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.


Una semana más el contenido de este artículo viene determinado por la más reciente actualidad jurisprudencial. En esta ocasión, y como viene siendo habitual en los últimos tiempos, nuestro querido Tribunal Supremo (en adelante TS) ha vuelto a pronunciarse sobre la prolongada batalla hipotecaria que libran bancos y consumidores por la nulidad de algunas de las cláusulas incorporadas a los contratos de préstamo hipotecario.

Así, el pleno de la Sala de lo Civil del TS, en reunión mantenida el pasado mes de enero, vino a fijar el criterio que los juzgados han de seguir en determinadas cuestiones sobre las que hasta ahora no se había pronunciado, esto es: la validez de la comisión de apertura establecida por los bancos al momento de la concertación de un préstamo hipotecario, y sobre determinados efectos derivados de la nulidad de la cláusula de gastos.

Veamos.

En primer lugar, con respecto a la cláusula de comisión de apertura, tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el TS considera que la comisión de apertura debe considerarse parte del precio del préstamo, junto con el interés remuneratorio, en tanto que son las principales retribuciones que perciben los bancos al concertar los préstamos y, al contrario de lo que se venía entendiendo, no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. No ha de ser sometida, por tanto, al control de contenido.

Por esa razón, la Sala considera que la comisión de apertura es válida, pues esta supera el único control al que ha de ser sometida, el control de transparencia, porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”

En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia de 23 de diciembre de 2015. Considera el TS que el abono de estos gastos debe correr a cargo de la parte a quien obligue la normativa vigente en el momento de la firma del préstamo.

De acuerdo con lo anterior, el reparto de los gastos derivados de un préstamo hipotecario, a día de hoy, queda como sigue:

A) NOTARIA: En la constitución y modificación del préstamo, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura se distribuyen por mitad. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario (consumidor), por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B) REGISTRO DE LA PROPIEDAD: le corresponde al banco el 100 % de los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca, pues la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al cliente-consumidor, por lo que a él le corresponde este gasto.

C) IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. El TS sigue manteniendo, como ya estableciera en noviembre del pasado año, que el obligado al pago es el consumidor, sin perjuicio de que, desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 8 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo (obligado tributario) es el banco.

D) GASTOS DE GESTORÍA. También se impone el pago por mitad de los mismos.

Así las cosas, parece que nuestro Alto Tribunal ha intentado contentar a todas las partes implicadas (banca-consumidores), fijando una doctrina que, lejos de ser salomónica, no hará más que prolongar un litigio interminable hasta que, como ya ocurriera con las cláusulas suelo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea exprese su parecer al respecto.

Hasta entonces, seguiremos informándoles.

Cristina García López







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Cómo afrontar una expropiación forzosa

NoticiasPostado por ecuo-abogados lun, enero 14, 2019 12:06:12



La expropiación forzosa es un procedimiento mediante el cual quiebra el principio de propiedad privada. En estos casos, nuestras propiedades privadas quedan sometidas a merced del interés común, y debe ceder ante el mismo.

El ejemplo más claro de este instituto, y que está sucediendo actualmente en nuestra Región, es la expropiación de terrenos con motivo de la construcción de la vía del famoso AVE. Muchos terrenos de particulares se están viendo afectados por esta construcción, y quedan afectos a un procedimiento expropiatorio.

Este procedimiento administrativo de expropiación está regulado en España por una ley antediluviana (¡de 1954!) y sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente, la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia ocupa, valora y paga. Lo más curioso de todo, es que la vía usual que utiliza la administración es la de urgencia: es decir, se suele ocupar el terreno, luego valorarlo, y lo último, proceder al pago.

Muchos clientes nos preguntan ¿cómo pueden actuar ellos frente a este procedimiento? Pues bien, en el presente artículo pretendemos dar unos someros consejos para afrontar un procedimiento expropiatorio y garantizar que se asegura el cumplimiento de todos nuestros derechos como afectados.

- Es aconsejable, cuando nos enteramos de que nuestra propiedad se va a ver afectada por un procedimiento expropiatorio, ponerse en contacto con un abogado experto en la materia, ya que el podrá orientar al propietario sobre todos los pasos a realizar para obtener una compensación óptima, es decir, un justiprecio que cubra todo el valor de lo expropiado.

- Un documento esencial para garantizar nuestros derechos, es la hoja de aprecio. En ella el expropiado debe hacer constar la valoración económica de los bienes y de los derechos expropiados y las razones que justifican tales valoraciones. Debe ser lo más concienzuda posible, apoyándose, en su caso, con informes de peritos y especialistas (arquitectos, agrónomos, etc.). Debemos saber que el precio que se refleje en la hoja de aprecio no se podrá elevar más adelante.

- Debemos asegurarnos que la finca esta correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y en el catastro, y que se refleja perfectamente toda su cabida, para evitar que haya problemas en cuanto a la cabida de lo expropiado.

- Hay que reunir toda la documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles, cosechas en curso, etc).

- Es posible impugnar la necesidad de ocupación de los terrenos que alega la Administración para acudir a la expropiación forzosa. En el caso, por ejemplo, de una carretera, se podría proponer un recorrido alternativo que no afectase a nuestra propiedad.

- Si se va a realizar una expropiación parcial, y el resultado de nuestra propiedad nos va a resultar inútil, debemos instar a la administración a que realice el embargo total de la finca, basándonos en el carácter antieconómico del resultante después de la expropiación.

- Es muy importante evitar la pasividad. No conviene aceptar sin más lo que la administración ofrece, pues es muy probable que sea lo mínimo, y seguramente no tenga en cuenta aspectos que solo el afectado conoce.

- Se debe tener en cuenta el premio de afección, que es una forma de valorar el afecto y el cariño que los bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total. La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras impugnaciones posteriores.

- Si después de las hojas de aprecio no se está de acuerdo con la oferta final de la administración, y se decide acudir al Jurado Provincial de Expropiación o a la vía judicial, no hay que olvidar exigir los intereses de demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.

Ante la complejidad de cada caso, es preciso un estudio minucioso para asegurar todos los derechos del expropiado, pero como consejo general si nos atrevemos a decir que no conviene aceptar la primera oferta de la administración, ya que usualmente suele estar muy por debajo del valor real de lo expropiado.

Enrique Soriano Gómez



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DIVORCIO: USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

NoticiasPostado por ecuo-abogados lun, diciembre 17, 2018 12:26:19


SOBRE EL DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR TRAS LA SEPARACIÓN O DIVORCIO

La actividad judicial del Tribunal Supremo no deja de acaparar titulares en los últimos tiempos. La última de sus sentencias más mediáticas, que conocimos hace unas semanas, versa sobre la extinción del derecho de uso de la vivienda familiar tras la separación o divorcio.

Una situación muy frecuente en nuestro Derecho de Familia se produce cuando, tras una ruptura, se adjudica el uso de la vivienda familiar (normalmente bien ganancial) al progenitor custodio (que ostenta la guarda y custodia exclusiva de los hijos menores) y este rehace su vida comenzando a vivir, en la que era vivienda familiar, con su nueva pareja.

De esta forma nos encontramos con que uno de los cónyuges (el no custodio), a pesar de tener que abandonar la vivienda familiar, ha de seguir contribuyendo a la mitad de los gastos derivados de la propiedad, mientras un tercero (la nueva pareja del progenitor con derecho de uso sobre la vivienda), disfruta de esta sin más obligaciones.

Sobre esta cuestión ha venido a pronunciarse el Tribunal Supremo por vez primera, en su sentencia de 20 de noviembre, estableciendo que «La introducción de un tercero en la vivienda en manifiesta relación estable de pareja con la progenitora que se benefició del uso por habérsele asignado la custodia de los hijos, aspecto que se examina, cambia el estatus del domicilio familiar. No se niega que al amparo del derecho a la libertad personal y al libre desarrollo de la personalidad se puedan establecer nuevas relaciones de pareja con quien se estime conveniente, lo que se cuestiona es que esta libertad se utilice en perjuicio de otros, en este caso del progenitor no custodio.»

Y es que, en situaciones de crisis matrimonial, una de las cuestiones que más preocupación genera es la relativa al derecho de uso de la que, hasta ese momento, ha venido siendo la vivienda familiar. Nuestro Derecho contempla dos formas para determinarlo: por acuerdo de los cónyuges o mediante decisión judicial.

En primer lugar, los cónyuges, de mutuo acuerdo (mediante convenio regulador), pueden fijar cuál de ellos continuará con el uso de la vivienda.

En segundo lugar, de no ser posible alcanzar un acuerdo, será el juez quien resuelva con base a los tres criterios previstos en el artículo 96 del Código Civil. A saber:

· En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.

· Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente.

(No está pensando, claro está, en custodias compartidas, en cuyo caso la solución deberá basarse en otros parámetros).

· No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección.

A su vez, este derecho puede ser atribuido con carácter temporal, en cuyo caso procederá su extinción una vez haya transcurrido el plazo fijado, o indefinido. A pesar de su carácter indefinido, este derecho se extinguirá cuando el cónyuge que usa la vivienda pierda la custodia, o cuando los hijos menores alcancen la mayoría de edad. Además, la jurisprudencia ha venido contemplando otros supuestos en los que el progenitor no custodio puede solicitar la modificación de la medida referente al uso de la vivienda: por el hecho de encontrarse la casa desocupada, o por una alteración en sus circunstancias económicas que hagan que su interés sea el más digno de protección.

A estas causas de extinción se le añade ahora el hecho de que el cónyuge que tiene atribuido el uso sobre la que había sido la vivienda familiar, junto con los hijos menores, pase a vivir en esta con una nueva pareja. Y ello porque, según el pronunciamiento del Tribunal Supremo, el carácter familiar de la vivienda desaparece por la entrada de una tercera persona, dejando de servir a los fines del matrimonio. La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza «por servir en su uso a una familia distinta y diferente».

Cristina García López







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Sobre la tramitación notarial de una herencia

NoticiasPostado por ecuo-abogados vie, noviembre 23, 2018 10:41:54

Tras el fallecimiento de una persona (causante) se abre la sucesión de la misma, configurada como el proceso por el que determinadas personas (herederos y legatarios) acaparan la posición jurídica patrimonial del causante.

Este proceso se puede realizar totalmente por vía notarial, sin necesidad de acudir a un proceso judicial o arbitral, de modo que, si existe consenso entre las personas interesadas en la herencia, lo normal es que éstas acudan a una Notaria para instar el proceso sucesorio que culmina con el reparto del patrimonio objeto de herencia entre sus herederos y legatarios.

Centrándonos en una herencia sin ningún tipo de elemento internacional y de vecindad común, lo primero que hay que hacer es recabar dos certificados, el de Defunción del causante (CD) en el Registro Civil competente y el de Ultimas Voluntades (CUV) en el Registro dependiente del Ministerio de Justicia (ambos se pueden pedir telemáticamente en la web del Ministerio de Justica). Con estos certificados sabremos si el causante ha realizado o no testamento, la fecha de su defunción y su presunta nacionalidad y domicilio, elementos que son relevantes para conocer, entre otros extremos, la ley a aplicar en la sucesión.

Si del CUV resulta que el causante otorgó testamento nos hallaremos ante una sucesión testada, por lo que habrá que obtener copia auténtica de este testamento de la Notaría en la que fue otorgado. Si por el contrario resulta de este certificado que el causante no otorgó testamento, estaremos ante una sucesión intestada, siendo la ley en este caso la que determina quiénes son herederos y en qué porcentaje heredan, y, por otro lado, será necesario crea en la Notaría un título sustitutivo del testamento denominado “Declaración de Herederos Intestados” (DHI) para determinar quiénes son los concretos herederos. Por tanto, hay dos modalidades de sucesión, la testada (hay testamento) e intestada (no hay testamento), pero además, en determinados supuestos, puede concurrir una combinación de ambas, si bien excede del contenido de este artículo.

Respecto a la realización de la DHI señalar que, hasta la entrada en vigor en julio de 2015 de la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, ésta se podía hacer en la Notaría si los herederos intestados eran hijos, padres o cónyuge del causante, y en el Juzgado competente en los demás casos (hermanos, sobrinos, colaterales hasta 4º grado, etc.); sin embargo, tras la entrada en vigor de esta nueva ley, todas las DHI se tramitan en la Notaria a excepción de las herencias que sean a favor del Estado o Comunidad Autónoma.

En cuanto a la tramitación de la escritura de DHI, señalar que: 1) es necesario realizar publicaciones mediante edicto dirigidas a dar a conocer a los posibles interesados la tramitación de la herencia para que pueda comparecer y alegar lo que estimen oportuno; 2) es precisa la intervención de dos testigos que conozcan al causante y a su familia y declaren sobre la veracidad de ello (relaciones de parentesco, domicilio, etc.); y 3) deben incorporarse ciertos documentos como CD, CUV, libros de familia, certificados de nacimiento, entre otros.

Articular una sucesión intestada es relativamente sencilla, pues la ley determina quiénes son herederos y en qué porcentaje heredan; otra cosa es la sucesión testada, pues el causante regula su sucesión y con ello puede lesionar el derecho de los “herederos forzosos” porque, por ej., les deje menos de lo que les corresponde, debiendo ser respetuoso en el reparto con la legítima de éstos, para lo que es preciso, antes de proceder a la adjudicación de la herencia, saber qué le corresponde a cada uno a través del cálculo de la legítima, teniendo en cuenta para ello, entre otros extremos, las donaciones hechas en vida por el causante y los bienes que restan en la herencia.

En nuestro ordenamiento jurídico nadie se convierte en heredero si no acepta la herencia, y una forma de hacerlo, si entre todas las partes interesadas hay consenso sobre su condición de heredero y sobre cómo quieren partir y adjudicarse el patrimonio de la herencia, es a través de la Escritura notarial de Aceptación y Adjudicación de Herencia, que describirá el inventario de este patrimonio (activo –bienes y derechos- y pasivo –gastos y deudas-), formará los lotes a repartir y formalizará a favor de cada heredero la adjudicación del correspondiente lote, del que se convertirá en titular; sin embargo, si no hay este consenso entre los interesados, lo normal es que no haya otra salida que la judicial o arbitral para dilucidar el proceso sucesorio en el que concurran.

José Román Morales Ros



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BARRERAS ARQUITECTÓNICAS EN EDIFICIOS

NoticiasPostado por ecuo-abogados mié, noviembre 14, 2018 13:14:41




Desde hace ya un tiempo se ha ido evidenciando un grave problema en las comunidades de vecinos de los edificios: el envejecimiento de la población y los problemas de accesibilidad en los edificios. Muchos edificios antiguos no cuentan con ascensor, o con rampas, y es muy normal que en ellos vivan personas mayores que adquirieron en su momento la vivienda, y que hoy en día tienen la movilidad reducida y precisan de ayuda para superar estas barreras arquitectónicas.

La obligación de que no existieran barreras arquitectónicas, no existía hace unos años en la legislación, y por ello podemos ver en muchos edificios de viviendas, que a nivel de fachada ya existían escalones para acceder al zaguán que nos daba acceso al ascensor cuando existía el mismo, y de aquí a nuestra vivienda. Hoy en día todavía hay muchos edificios que por su diseño dificultan la accesibilidad, y con ello existencia de barreras arquitectónicas.

Pues bien, siendo conscientes de estos problemas, y del deber que tenemos todos para eliminar estas barreras arquitectónicas, de manera que la accesibilidad sea universal, el legislador ha venido regulando esta materia y así, la ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuyo plazo de aplicación terminó el pasado 4 de diciembre de 2017, asegura que todos edificios mejoren su accesibilidad para personas con discapacidad o personas mayores. Esta ley fija, además, la obligación para las comunidades de vecinos de obtener un Informe de Evaluación de Edificios (IEE) para acreditar que su edificio cumple con la normativa vigente.

Pero en cuanto a lo que a las Comunidades de Propietarios afecta directamente, debemos destacar las modificaciones que se realizaron en la Ley de Propiedad Horizontal para regular estos temas.

Así pues, según la mencionada Ley, los propietarios de los pisos donde habiten o trabajen personas con discapacidad y mayores de setenta años, pueden solicitar a la comunidad de propietarios la realización de las obras o actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior. El coste de estos no debe ser superior a las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontadas las subvenciones o las ayudas públicas que pudieran corresponder.

Estos importes son los correspondientes al presupuesto general y no con el que pudiera corresponder individualmente a cada propietario, y las mensualidades no hay que pagarlas en un año, sino que ese es el límite económico, pero las derramas pueden ser pagadas en un año, dos, tres, etc., depende de que cómo haya que abonar el importe al que hace la obra o instalación.

En este caso, y si se cumplen todos estos requisitos, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generen, sin necesidad de aprobación en la Junta General de Propietarios.

Puede darse el caso de que el presupuesto para la instalación del proyecto sea mayor al referente a una anualidad de las mensualidades ordinarias. Si fuera así, nos podemos encontrar con dos escenarios: es posible que el afectado decida asumir él el resto del presupuesto de la obra que supere el mencionado de una anualidad. En este caso seguirá sin ser necesaria la aprobación de las obras a realizar por la Junta de Propietarios. Pero si el interesado no quiere asumir en exclusiva el coste de lo que supera de una anualidad de gastos comunes, entonces será necesario un acuerdo comunitario, señalando la Ley que deberá alcanzarse el quórum de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios. Si se lleva a este acuerdo todos estarán obligados al pago.

Pero, ¿qué pasa si aun cumpliendo todos los requisitos para que se asuma por la Comunidad de Propietarios la eliminación de las barreras existentes, esta se niega a hacerlo?, ¿qué puede hacer el propietario que no ve atendidas sus peticiones? Es decir, si nadie hace caso a sus propuestas, ni siquiera se convoca Junta, entonces, ¿cómo actúa el solicitante?

En este caso no le quedara otro remedio que interponer una demanda de Juicio Ordinario contra la Comunidad.

Lo mismo pasará en el caso de que la Comunidad, en la celebración de la Junta no admita el proyecto propuesto por el vecino afectado, aunque en este caso, tendrá que impugnar con el mismo conducto procesal citado en el plazo de tres meses que establece el art. 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal .

Y, ¿cómo debe actuar la Comunidad si recibe una solicitud de supresión de barreras arquitectónicas? Pues esta deberá contestar en el plazo de 60 días dando su consentimiento o manifestando su oposición razonada al proyecto o a la ejecución de las obras; también podrá proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de acciones.

En todo caso, cuando la diferencia de criterios entre el vecino discapacitado y la comunidad sea insalvable, no quedará más remedio que acudir a la solución judicial.

Enrique Soriano Gómez



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El IRPF de la maternidad

NoticiasPostado por ecuo-abogados vie, octubre 26, 2018 12:59:54


Las prestaciones por maternidad percibidas de la Seguridad Social están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en una sentencia que, desde Ecuo Abogados, llevábamos tiempo esperando. No en vano, hace casi dos años anunciábamos, a través de este medio, la decisión del Tribunal Superior de Justicia de Madrid por la que estimaba la pretensión de una contribuyente y obligaba a la Agencia Tributaria a devolver las cantidades indebidamente retenidas por este concepto y que, ahora, el alto Tribunal ha venido a confirmar.

La prestación de maternidad es una prestación pública que trata de cubrir la pérdida de rentas o ingresos que sufren las trabajadoras cuando se suspende el contrato o se interrumpe su actividad para disfrutar de los periodos de descanso por maternidad, adopción, acogimiento y tutela, legalmente establecidos, durante 16 semanas ininterrumpidas.

Esta prestación, consistente en un subsidio equivalente al 100% de la base reguladora y abonada por la Seguridad Social, ha venido siendo considerada, hasta ahora, como rendimiento del trabajo, por lo que el dinero que se cobraba durante la baja había que incluirlo en la declaración de la renta.

Pero el Tribunal Supremo, en su sentencia de 3 de octubre, ha interpretado que “la prestación por maternidad a cargo del INSS puede incardinarse en el supuesto previsto en el párrafo tercero letra h del artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuando dispone que " Igualmente estarán exentas las demás prestaciones públicas por nacimiento, parto o adopción múltiple, adopción, hijos a cargo y orfandad". En consecuencia, ha venido a establecer como doctrina legal que “las prestaciones públicas por maternidad percibidas de la Seguridad Social están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.

No es de extrañar que la sentencia haya causado una enorme repercusión social, sobre todo si se tiene en cuenta que abre la puerta a que aproximadamente un millón de contribuyentes recuperen el dinero pagado de más, que se estima en unos 1.000 millones de euros.

Pero ¿quiénes tienen derecho a obtener la devolución de las cantidades retenidas derivadas de la prestación por maternidad? Podrán beneficiarse de esta decisión las mujeres que hubieren cobrado esta prestación, así como los hombres que hubieran compartido su disfrute junto con la madre.

¿Desde cuándo se puede reclamar? Sólo podrán reclamar aquellas personas que hubiesen percibido una prestación por maternidad desde el año 2014 en adelante, pues las cantidades correspondientes a años anteriores habrán prescrito (artículo 66 y siguientes de la Ley General Tributaria), por lo que las declaraciones correspondientes al ejercicio 2014 se podrán reclamar hasta junio de 2019.

¿Cómo se reclama? A falta de que la Agencia Tributaria confirme en los próximos días si habilita un procedimiento para atender las reclamaciones, la vía para reclamar la devolución de estas cantidades pagadas en concepto de IRPF consistirá en la presentación de un escrito de solicitud de rectificación de autoliquidación y la consiguiente devolución de las cantidades.

En cuanto a las prestaciones percibidas durante este año, se prevé que en la próxima campaña de renta la Agencia Tributaria la incluya como renta exenta y las retenciones soportadas durante este ejercicio se consideren plenamente deducibles.

En el caso de que Hacienda estime la rectificación, procederá a devolver las cantidades indebidamente ingresadas, más los intereses de demora correspondientes.

En el caso de solicitudes de rectificación de declaraciones que hayan sido desestimadas con anterioridad a la fecha de la sentencia y tengan vivo su procedimiento por haber recurrido, también podrán solicitar la estimación bajo el dictamen del Supremo.

Cristina García López



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El Patrimonio Protegido de las personas con discapacidad

NoticiasPostado por ecuo-abogados mar, octubre 16, 2018 12:22:38



El Patrimonio Protegido de las personas con discapacidad es una figura muy poco conocida en nuestra sociedad, y sin embargo, además de su importante finalidad de atender las necesidades vitales de una persona discapacitada, reporta beneficios fiscales a su beneficiario, la persona con discapacidad, como a sus familiares.

Esta figura jurídica fue creada por la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, sobre protección patrimonial de las personas con discapacidad, que la configura como una masa patrimonial integrada por bienes y derechos que se ponen al servicio de una persona discapacitada, que pasa a ser su titular y beneficiario, para que a través de unos mecanismos adecuados garantice, junto con sus frutos y rendimientos, la atención de sus necesidades vitales presentes y futuras, tales como los gastos habitacionales, de manutención, cuidados médicos y personales. Este patrimonio se nutre principalmente de las aportaciones que realicen los familiares y de los frutos que estos bienes y derechos generen a lo largo del tiempo.

El titular de este patrimonio es la persona discapacitada, y queda diferenciado del resto de su patrimonio aunque sin ostentar personalidad jurídica propia. El fundamento de esta diferenciación es, por un lado, asegurar la afectación de sus bienes y derechos a la satisfacción de las necesidades vitales de su titular y, por otro, poder someterlo a una administración y supervisión específica.

Su titular debe ser una persona con discapacidad psíquica en un grado igual o superior al 33%, o física o sensorial en un grado igual o superior al 65%, y la decisión de constituirlo puede ser tomada y llevada a cabo por el propio beneficiario si tiene capacidad de obrar suficiente o, si no fuera así, por sus padres, tutores, curadores y, en un determinado caso previsto legalmente, por el guardador de hecho.

El Patrimonio Protegido ha de constituirse en documento público, normalmente en escritura pública, que al menos contendrá: a) el inventario de bienes y derechos que inicialmente lo constituya; b) la designación del administrador o administradores si el titular no tuviese capacidad de obrar, y el procedimiento de su elección; c) las reglas de administración y, en su caso, de control de las decisiones que se adopten; y, d) cualquier otra disposición que se considere oportuna respecto a la administración o conservación del mismo. Una vez constituido este patrimonio, el notario autorizante de la escritura comunicará su constitución y contenido al Fiscal competente en la circunscripción territorial del domicilio de la persona con discapacidad.

La aportación de bienes y derechos posteriores a la creación de este patrimonio, que siempre será a título gratuito, deberá realizarse también en escritura pública, pues en caso contrario no habrá beneficio fiscal, y puede ser realizada por cualquier persona con interés legítimo, no siendo necesario que sea familiar de la persona discapacitada, si bien deberá contar con la aceptación de ésta si tiene capacidad de obrar o, en defecto, de sus padres, tutores o curadores. El aportante podrá establecer el destino que deba darse a los bienes o derechos que aporte al Patrimonio Protegido.

El beneficiario del patrimonio será su administrador si tiene capacidad de obrar o la persona nombrada al efecto conforme a las reglas previstas en su escritura de constitución (normalmente los padres de forma solidaria o mancomunada, u otros familiares o persona de confianza de la familia), exigiendo la ley en este último caso autorización judicial para realizar determinadas operaciones que pueda conllevar el menoscabo del patrimonio protegido (enajenar o gravar inmuebles, renunciar a derechos, hacer gastos extraordinarios, etc.). Por otro lado, el Fiscal competente supervisará la administración de este patrimonio y podrá instar, de oficio o a instancia de cualquier persona, al Juez medidas en beneficio de la persona con discapacidad como la sustitución del administrador, normas especiales de fiscalización, etc. Además, cuando el administrador no sea el propio beneficiario o sus padres deberá rendir cuentas de su gestión al Fiscal cuando éste lo interese o, en todo caso, anualmente, mediante la remisión de una relación de su gestión y un inventario de bienes y derechos que formen el Patrimonio Protegido, y en esta labor el Fiscal contará con el apoyo y asesoramiento de la Comisión de Protección Patrimonial de Personas con Discapacidad, creada por la Ley 41/2003.

La constitución de este patrimonio tiene beneficios fiscales; así: 1) para el beneficiario, las aportaciones que se realicen dentro de ciertos límites económicos tendrán la consideración de rendimiento del trabajo sujetas al IRPF, y en lo que exceda de estos límites tributará como donación, que en el ámbito de la Región de Murcia tiene una deducción del 99% de la cuota en los grupos de parentesco I y II; y 2) en cuanto a los aportantes de bienes y derechos, éstos podrán beneficiarse de una reducción de su base imponible del IRPF hasta un límite máximo anual, si bien sólo podrán disfrutar de este beneficio quienes tengan una relación de parentesco en línea directa o colateral hasta el tercer grado inclusive, así como el cónyuge de la persona discapacitada o quienes lo tuvieren bajo su cargo en régimen de tutela o acogimiento.

Realmente el Patrimonio Protegido es una figura adecuada para garantizar que las personas con discapacidad puedan atender sus necesitares vitales de forma permanente, contando además con beneficios fiscales, por lo que si Ud. o alguien de su entorno puede estar interesado en un conocimiento más detallado no dude en solicitar asesoramiento jurídico.

José Román Morales Ros



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