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LOS GASTOS HIPOTECARIOS: el relevo de las cláusulas suelo.

NoticiasPostado por ecuo-abogados lun, julio 31, 2017 10:42:53


Mucho se está hablando en los últimos meses de las diversas cláusulas, insertas en los contratos de préstamos hipotecarios, que han sido declaradas judicialmente abusivas, y por tanto nulas: cláusulas suelo, de intereses moratorios, de vencimiento anticipado o de imputación de gastos derivados de la formalización de la hipoteca al prestatario, entre otras. De todas ellas, la que más controversia y disparidad de interpretaciones está generando últimamente es la relativa a los gastos de notaría, registro de la propiedad, tasación, gestión de hipoteca y, especialmente, la referida a las obligaciones tributarias derivadas de la constitución de hipoteca: el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Pero, ¿a quién corresponde, realmente, el pago de estos gastos?

Como sabemos, hasta hace relativamente poco, todo aquel que solicitaba un préstamo hipotecario debía pagar de su bolsillo todos estos gastos derivados de su formalización, quedando liberado el banco de desembolso alguno por estos conceptos. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de Diciembre de 2015, dio inicio a una interpretación que ha favorecido, por parte de varios Juzgados y Tribunales, la declaración de abusividad y nulidad de estas cláusulas, propiciando la condena a la devolución por parte de la entidad bancaria de las cantidades abonadas como consecuencia de su aplicación. Hasta ahora, los jueces están condenando a la devolución de los gastos de Notaría, Registro o Gestoría, etc., si bien, en lo referente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (precisamente la partida más cuantiosa) no existe una opinión unánime acerca de si es al banco o al cliente a quien corresponde su abono. La ley que lo regula tampoco ayuda a esclarecer el asunto pues viene a establecer que el sujeto pasivo de este impuesto (y obligado al pago) es el beneficiario, pero sin definir qué se entiende por tal. ¿Quién se beneficia de la formalización de un préstamo hipotecario? El prestatario (la persona que solicita un préstamo) recibe el importe del mismo, pero quien adquiere el único derecho que se constituye, esto es, la hipoteca, es la entidad bancaria. El adquirente del derecho es la entidad prestamista, que pasa a ostentar derecho de hipoteca respecto del inmueble que se grava como garantía. Además, quienes solicitan los documentos notariales son las entidades financieras, que remiten la minuta al notario y se benefician con la constitución de la garantía hipotecaria, de modo que parece certero el argumento esgrimido en la sentencia antes aludida, cuando concluye que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil…” Por ello, la previsión de que el prestatario afronte todo el coste fiscal de la operación vulnera lo dispuesto en la Ley General de Consumidores y Usuarios, en tanto considera abusiva la cláusula que impone al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (banco).

Esta es la línea seguida por las últimas sentencias a las que hemos tenido acceso, en las que se ha condenado al banco a devolver a sus clientes todos los gastos hipotecarios abonados en su momento, impuesto incluido. Por ello, hasta que el Tribunal Supremo vuelva a pronunciarse y concrete cuáles son los gastos recuperables y cuáles no, lo que parece claro es que los jueces de primera instancia comienzan a dar la razón a los consumidores (devolución total o parcial) lo que, lógicamente, está provocando una nueva oleada de demandas frente a la banca semejante a las reclamaciones de “cláusulas suelo”, con la diferencia de que este asunto afecta a todos los hipotecados sin excepción.

Cristina García López





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