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La usucapión de la propiedad

NoticiasPostado por ecuo-abogados mié, enero 17, 2018 09:36:49



La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad u otro derecho real (ej. servidumbre) sobre un determinado bien, que puede ser mueble o inmueble, a través de su posesión durante un periodo de tiempo y conforme a unos requisitos previstos en la ley.

Esta forma de adquirir la propiedad está regulada principalmente en los artículos 1930 y siguientes de nuestro Código Civil y en los artículos 35 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y para que tenga lugar precisa, como se ha apuntado, del cumplimiento de una serie de requisitos legales que difieren si se trata de la usucapión ordinaria o extraordinaria:

a) para que tenga lugar la usucapión ordinaria, que es aquella que precisa de un periodo de posesión más breve para adquirir el dominio, se requiere:

– Buena fe en el poseedor, entendida esta, por un lado, como la creencia de que el transmitente es el verdadero dueño de la cosa y puede transmitirla, y, por otro, como la ignorancia de la existencia de cualquier circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho de dominio del transmitente;

– Justo título, como sería el caso de una escritura de compraventa, de donación o de adjudicación de herencia, y que según tiene sentada la Jurisprudencia es aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a las facultades de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro modo sería inútil; y,

– Cumplimiento del plazo legal de posesión del bien, que varía según este sea mueble, 3 años, o inmueble, 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero).

b) En cuanto a la usucapión extraordinaria, la que requiere de un periodo mayor de posesión del bien para que tenga lugar, a diferencia de la ordinaria, no es necesario que el poseedor sea de buena fe (ej. aquel que conocía o pudo conocer que el que le vendió el bien no era el propietario del mismo o de su totalidad) ni que concurra justo título, pero sí es preciso que la posesión del bien sea durante un periodo determinado, de 30 años para los bienes inmuebles y de 6 años para los muebles, y que esta posesión sea pública y pacífica, esto es, que fuera o pudiera ser conocida por el propietario perjudicado y otras personas, y que se mantenga en la posesión del bien de forma no violenta.

Tanto en la usucapión ordinario como extraordinario la posesión ha de ser en concepto de dueño, esto es, la tenencia del bien o el disfrute de un derecho sobre el mismo ha de ser con la intención de haber el bien o derecho como propios; por tanto, es preciso que el poseedor se comporte como dueño de la cosa, actuando como tal frente a los demás, siendo necesario que nadie cuestione dicha situación durante el periodo legal referido, ya que si el poseedor que pretende adquirir el dominio por usucapión actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa o en virtud a otro título (ej. arrendatario), sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.

El Tribunal Supremo tiene señalado que, para que la usucapión ordinaria y extraordinaria tenga lugar, la posesión del bien ha de darse durante el periodo legal establecido en cada caso de forma ininterrumpida, de modo que si esta interrupción aconteciera el cómputo del plazo empezaría desde el principio tras la misma; esta interrupción puede darse, entre otros supuestos, en caso de que se cese en la posesión de bien durante un periodo superior al de un año.

La usucapión, una vez que tiene lugar, tiene como efecto la adquisición del dominio o del derecho real de que se trate de manera automática, una vez transcurrido el término de posesión fijado legalmente junto al resto de requisitos, y, además, se entenderá que la persona fue propietaria del bien desde que inició su posesión con los requisitos necesarios para usucapir.

Para finalizar, señalar que la usucapión debe ser analizada caso por caso para comprobar que concurren todos sus requisitos, siendo, además, los tribunales muy cautelosos a la hora de declarar su existencia, pues no es una institución de nuestro ordenamiento jurídico basada en principios de estricta justicia, y sí de seguridad jurídica, ya que con ella se da reconocimiento jurídico a una situación de hecho sobre un concreto bien ante el correlativo abandono o dejadez de derecho de su propietario, de modo que permite adecuar la situación dominical del bien a la que se da en la realidad.

José Román Morales Ros





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